2.6 Detailhandel

Assens Kommune vil fremme gode og udviklende vilkår for detailhandelen med fokus på mangfoldige og varierende tilbud lokalt og et stærkt handelscentrum i Assens by.

Det er Byrådets mål:

• at forbrugerne har gode indkøbsmuligheder lokalt.
• at styrke og fastholde en varieret detailhandel i byerne.
• at Assens midtby er center for udvikling af detailhandel i kommunen.
• at der i Assens, Glamsbjerg, Haarby, Tommerup, Tommerup St., Vissenbjerg og Aarup planlægges for- og understøttes en udvikling, så byerne er mangfoldige med stærke bymidter, der møder borgernes behov i forhold til dagligvarehandel og specialbutikker.
• at butikker samles i bymidterne for at understøtte synergier mellem handel, aktiviteter og bymiljøer.
• at der arbejdes med et aflastningscenter i Grønnemose til større arealkrævende udvalgsvarebutikker, der er afhængige af god tilgængelighed med bil, herunder udvalgsvarebutikker der ikke umiddelbart kan placeres i bymidterne.

2.6.1 Planlægning til butiksformål
Der kan planlægges for butikker i de i kommuneplanen afgrænsede bymidter, aflastningsområder, lokalcentre og områder til butikker med særlig pladskrævende varegrupper.

Uden for bymidter og lokalcentre kan der planlægges for:

• Aflastningsområder
• Områder til butikker med særlig pladskrævende varegrupper
• Enkeltstående butikker til lokal forsyning
• Mindre butikker i tilknytning til produktionslokaler til salg af egne produkter
• Butikker ved forlystelser.

Der skal som minimum være en afstand på 500 meter mellem enkeltstående butikker og øvrige områder til butiksformål.

2.6.2 Butiksstørrelser i Centerbyerne
I centerbyer kan der planlægges for dagligvarebutikker på op til 3.500 m² bruttoetageareal og udvalgsvarebutikker på op til 2.000 m² bruttoetageareal.

2.6.3 Butiksstørrelser i Lokalbyerne (de mindre bymønsterbyer) og i lokalcentre samt i aflastningsområder
Den maksimale butiksstørrelse for dagligvarebutikker i Lokalbyerne (de mindre bymønsterbyer) og lokalcentre samt for enkeltstående butikker til lokalområdets forsyning er 1.000 m² bruttoetageareal.

Ved nye boligudlæg kan der planlægges for butikker til områdets daglige forsyning. Den maksimale butiksstørrelse for dagligvarebutikker er 1.000 m². Det skal ved konsekvensanalyse kunne godtgøres, at en eventuel placering af en dagligvareforretning i et boligområde ikke vil få en væsentlig negativ konsekvens for bymidteudviklingen.

I aflastningsområder må den enkelte dagligvarebutik ikke overstige 1.200 m² bruttoetageareal.

Den maksimale butiksstørrelse for udvalgsvarer skal tilpasses det enkelte centerområdets type og dets opland.

2.6.4 Planlægning for butikker til særligt pladskrævende varer
Der kan planlægges for butikker til særligt pladskrævende varer uden for bymidter og lokalcentre. Ved butikker, der alene forhandler møbler skal det vurderes, om butikken kan placeres i bymidten, et lokalcenter eller aflastningscenter, før den kan placeres i et område til særligt pladskrævende varegrupper.

Den maksimale butiksstørrelse til særlig pladskrævende varer er 2.000 m², se dog 2.6.5.

2.6.5 Placering af større pladskrævende butikker til særligt pladskrævende varer
Der kan i hver af udvalgsvarebyerne Assens, Haarby, Glamsbjerg, Vissenbjerg og Aarup placeres én udvalgsvarebutik til særlig pladskrævende varegrupper på op til 5000 m² bruttoetageareal.

Der kan i Tommerup, Tommerup St. by eller Brylle placeres én udvalgsvarebutik til særligt pladskrævende varegrupper på op til 3.000 m² bruttoetageareal.

Store butikker over 2.000 m² bruttoetageareal til særligt pladskrævende varegrupper skal lokaliseres, hvor der er god tilgængelighed for og til den kollektive trafik og for biler. Det fremgår nedenfor, at der endnu ikke er planlagt for særligt pladskrævende varegrupper i Glamsbjerg, Tommerupperne og Vissenbjerg. Det vil således kræve et kommuneplantillæg, hvis behovet for det opstår.

Ordforklaring til retningslinje 2.6.1 til 2.6.5 Dagligvarer
Dagligvarer er varer, der forbruges samtidig med at de bruges (kortvarige forbrugsgoder). Dagligvarer er for eksempel mad, medicin, parfume, blomster med videre.

Udvalgsvarer:
Udvalgsvarer er varer, der bliver ved med at eksistere samtidig med brugen, og som først går til grunde efter nedslidning over en længere periode (langvarige forbrugsgoder). Udvalgsvarer er for eksempel beklædning, lamper, sko, fjernsyn.

2.6.6 Arealrammer til detailhandel i bymidter, aflastningsområder, lokalcentre og områder til butikker med særligt pladskrævende varegrupper

* Butikker med særligt pladskrævende varer er at anse som almindelige udvalgsvarebutikker inden for aflastningsområder

Generelt set er der gode handelsmuligheder i Assens Kommune. Assens skiller sig ud fra de øvrige centerbyer med et særligt bredt udbud af daglig- og udvalgsvarebutikker samt butikker med pladskrævende varegrupper.

Detailhandlen i Assens Kommune er samlet set gået tilbage siden forrige detailhandelsanalyse fra 2014. Butiksbestanden er reduceret med en femtedel, hvilket især skyldes færre udvalgsvarebutikker. Handelsbalancerne er nogenlunde uændrede med en lille forøgelse af handelsoverskuddet inden for dagligvarer, og et lidt større underskuddet inden for udvalgsvarer.

Strukturudviklingen er i Assens Kommune ligesom i resten af landet gået mod færre, men større butikker. Antallet af butikker i Assens Kommuner er siden 1999 faldet med 78 butikker eller 33 %. Alene siden 2014 er antallet af butikker reduceret med 38 butikker eller 19 %.

Der er især blevet færre udvalgsvarebutikker. Antallet af udvalgsvarebutikker i Assens Kommune er faldet med 36 butikker eller 32 % siden 2014, mens antallet af dagligvarebutikker kun er faldet med 3 butikker eller 5 %. Til gengæld er der samlet set kommet 1 butik mere med SPV.

I Assens er antallet af udvalgsvarebutikker stort set uændret ift. 2014. Til sammenligning er antallet af udvalgsvarebutikker i Aarup, Haarby, Glamsbjerg og Vissenbjerg, som er de fire andre centerbyer, der er data for, under ét faldet med 13 butikker eller 32 % i samme periode.

Der er 160 butikker i Assens Kommune. Heraf er 61 eller 38 % dagligvarebutikker, 28 eller 18 % er beklædningsbutikker, 50 eller 31 % er øvrige udvalgsvarebutikker og 21 eller 13 % er butikker med særligt pladskrævende varegrupper (SPV). Ud af de 21 butikker med SPV er 9 forhandlere af motorkøretøjer.

Fordelingen svarer til andre kommuner med handelsbyer af samme størrelser.

54 butikker eller 38 % af butikkerne i Assens Kommune ligger i Assens fordelt med 39 butikker i Assens bymidte og 15 butikker uden for bymidten, herunder i området med storbutikker ved Dalvænget og Søndre Ringvej.

I Assens er 72 % af butikkerne udvalgsvarebutikker eller butikker med SPV, mens det i de øvrige dele af Assens Kommune er 61 %. Den tydelige overvægt af udvalgsvarebutikker i Assens viser, at byen er kommunens hovedhandelsby. I de øvrige dele af Assens Kommune, der er mere tyndt befolkede, er der en knap så høj andel af udvalgsvarebutikker, hvilket afspejler, at detailhandlen her i højere grad er lokalt orienteret.

I centerbyerne Aarup, Haarby, Glamsbjerg, Vissenbjerg, Tommerupperne er der i gennemsnit 14 butikker med flest butikker i Aarup, Glamsbjerg og Haarby og færrest i Vissenbjerg.

Uden for centerbyerne ligger i alt 24 butikker, hvoraf halvdelen er dagligvarebutikker og halvdelen er udvalgsvarebutikker.

Dagligvarer
Handelsbalancen for dagligvarer er steget. Det vurderes, at særligt væksten i turismen i de senere år og etableringen af Netto i Skallebølle i 2021 er medvirkende til, at handelsunderskuddet for dagligvarer på 3 % i 2013 er vendt til et overskud på 6 % i 2022.

Udvalgsvarer
Handelsunderskuddet med udvalgsvarer, dvs. tøj, sko, elektronik, boligudstyr og lignende er vokset og betyder, at borgerne i Assens Kommune årligt handler for ca. 495 mio. kr. i uden for kommunen. Underskuddet skyldes især nethandlen og konkurrencen med Odense.

Arealbehov i centerbyerne
Detailhandlen i Assens Kommune har et samlet areal på ca. 108.350 m². Arealet fordeler sig med ca. 41.200 m² eller ca. 38 % på dagligvarebutikker, ca. 8.000 m² eller ca. 7 % på beklædningsbutikker, ca. 20.300 m² eller ca. 19 % på øvrige udvalgsvarebutikker og ca. 38.850 m² eller ca. 36 % på butikker med SPV.

De store dagligvarebutikker og butikkerne med SPV optager meget plads. De store dagligvarebutikker har et samlet areal på ca. 33.300 m² og står således for ca. 31 % af det samlede areal. Butikker med SPV udgøres bl.a. af byggemarkeder og trælaster. Et byggemarked og en trælast er typisk kendetegnet ved et stort udsnit møntet på erhvervskunder, men med adgang for privatkunder. Det samlede areal af byggemarkeder og trælaster i Assens Kommune er godt 24.000 m², hvoraf en væsentlig del er kolde haller med tømmer og byggematerialer, som primært er knyttet til engrossalg og i mindre grad detailhandel.

Koncentrationen af butikker i Assens kommer til udtryk i fordelingen af arealet i Assens Kommune. Butikkerne i Assens tegner sig for i alt ca. 27 % af det samlede areal.

Butikkerne i Assens bymidte ekskl. de tre store dagligvarebutikker er i gennemsnit ca. 250 m². Til sammenligning er udvalgsvarebutikkerne og butikkerne med SPV i området ved Søndre Ringvej i gennemsnit ca. 1.650 m².

Trods faldet i antal butikker, optager detailhandlen i dag et større areal end tidligere. Det samlede areal er øget med ca. 4.850 m² eller ca. 5 % fra 2014-2023. Der er sammenhæng mellem udviklingen i antal butikker og areal.

Det er således især arealet af butikker med SPV, der er øget i de senere år, mens arealet af dagligvare- og udvalgsvarebutikker kun er øget i mindre grad. Set over en længere periode er både dagligvarebutiksarealet og arealet af butikker med SPV øget væsentligt, mens udvalgsvarebutiksarealet omvendt er faldet væsentligt.

For hvert centerområde og erhvervsområder med butikker er der fastlagt en arealramme. Arealrammen angiver det maksimalt tilladte bruttoetageareal til detailhandel i områderne

For hvert område fastlægges et maksimalt bruttoetageareal pr. butik for hhv. dagligvarebutikker, udvalgsvarebutikker og butikker med særligt pladskrævende varegrupper. har den rigtige beliggenhed, samt at tilgængeligheden til arealerne for både kunder, detailhandlere og leverandører af varer er god.

Centerstrukturen
Centerstrukturen i Assens Kommune består af syv bymidter i Assens, Aarup, Haarby, Glamsbjerg, Vissenbjerg, Tommerup og Tommerup Stationsby, ét lokalcenter i Assens samt 5 områder til butikker med SPV (større udvalgsvarebutikker) i Assens, Aarup og Haarby.

Aflastningscenter
Der udlægges et nyt aflastningsområde i Grønnemose. Baggrunden for udlægning af et nye aflastningsområde, er ønsket om at styrke detailhandelen i konkurrence med omkringliggende byer. Området ligger med god trafikal tilgængelighed i tilknytning til det eksisterende servicecenter i Grønnemose tæt på den fynske motorvej.

I området er der mulighed for at etablere et optimalt disponeret nyt butiksområde med moderne og tidssvarende butiksanlæg med tilstrækkelig og lettilgængelig parkering i terræn. Det samlede aflastningsområde har nu en maksimal arealramme på 8.500 m² fordelt på 1.200 m² til dagligvarer og 7.300 m² til udvalgsvarer.

Aflastningscentret giver mulighed for at tiltrække flere profilerede kædebutikker, og derved styrke handelslivet i Assens.

Hvis de nye muligheder udnyttes fuldt ud vil det påvirke kommunens detailhandelsstruktur dels ved at flytte på handelen internt i kommunen, og dels ved at handelsbalancen ændres, så en større del af handlen holdes lokalt i kommunen.

Omsætning
Detailhandlen i Assens Kommune omsatte for godt 1,6 mia. kr. i 2022 ekskl. omsætningen i forhandlere af motorkøretøjer. Dagligvareomsætningen var ca. 1.250 mio. kr. mens udvalgsvareomsætningen var ca. 370 mio. kr.

Detailhandlen ekskl. forhandlere af motorkøretøjer omsatte for ca. 1.625 mio. kr. i 2022. Heraf udgjorde dagligvareomsætningen ca. 1.250 mio. kr. eller ca. 77 %, og udvalgsvareomsætningen udgjorde ca. 370 mio. kr. eller ca. 23 %. Udvalgsvareomsætningen var fordelt med ca. 70 mio. kr. på beklædning og ca. 295 mio. kr. på øvrige udvalgsvarer.

Assens er med en omsætning på knap 500 mio. kr. pr. år, eller ca. 35 % af omsætningen i Assens Kommune, hovedhandelsbyen i kommunen. Assens bymidte er med en omsætning på knap 300 mio. kr. pr. år eller ca. 25 % af omsætningen i Assens Kommune det største udbudspunkt i kommunen. Den høje omsætning i Assens bymidte skyldes især tilstedeværelsen af SuperBrugsen, Netto og REMA 1000. Inden for beklædning er Assens bymidte med en omsætning på ca. 40 mio. kr. pr. år eller ca. 55 % af den samlede beklædningsomsætning det markante største udbudspunkt i Assens Kommune.

Målt på omsætning er Aarup, Glamsbjerg og Haarby nogenlunde ligeværdige handelsbyer. Omsætningen i de tre byer domineres af de store dagligvarebutikker, der tegner sig for en meget væsentlig del af omsætningen.

Tommerup, Tommerup Stationsby og Vissenbjerg ligger nogenlunde på samme niveau målt på omsætning. De store dagligvarebutikker står for langt størstedelen af den samlede omsætning i de tre byer.

Forbrug og arealbehov
Der er opstillet to scenarier for udviklingen frem mod 2033, svarende til en 12-årig planperiode:

Samlet set viser beregningerne, at arealbehovene i de to scenarier bliver ganske forskellige. Det skyldes udviklingen i nethandlen og privatforbruget, hvor kun små forskelle i forudsætningerne slår stærkt igennem over en længere årrække.

I minimumsscenariet er der på dagligvaresiden forudsat en markant vækst i nethandlen med dagligvarer, bl.a. med måltidskasser, samtidig med, at en større del af forbruget på mad sker som udespisning i form af takeaway og click and collect. På udvalgsvaresiden er det forudsat, at væksten i nethandlen i høj grad overstiger væksten i privatforbruget. I minimumsscenariet er det forudsat, at dagligvare- og udvalgsvarehandlen i Assens Kommune tilpasser sig ændringerne i forbrugsgrundlaget, som vil være faldende for både dagligvarer og udvalgsvarer.

Resultatet af minimumsscenariet er, at der i Assens Kommune bliver behov for i størrelsesordenen 6.000 m² mindre detailhandel set ift. det eksisterende aktive areal. Tallet dækker over et behov på ca. minus 800 m² til dagligvarebutikker, minus 1.200 m² til beklædningsbutikker og i alt minus 4.000 m² til øvrige udvalgsvarebutikker og butikker med SPV ekskl. forhandlere af motorkøretøjer.

Maksimumsscenariet indebærer en større udvikling af detailhandlen frem til 2035. Det kan f.eks. være ved etablering af nye store dagligvarebutikker og udbygning af et aflastningsområde ved det overordnede vejnet. På dagligvaresiden er det forudsat, at nethandlen med dagligvarer fortsat ikke får et gennembrud, og at udespisningen kun tiltager i begrænset grad.

På udvalgsvaresiden er det forudsat, at nethandlen fortsat vokser, men at væksten i nethandlen aftager, og at der samlet set bruges flere penge på udvalgsvarer i butikker. I maksimum-scenariet er det forudsat, at dagligvare- og udvalgsvarehandlen i Assens Kommune tilpasser sig ændringerne i forbrugsgrundlaget, som vil være stigende.

Samlet set vil der i maksimumsscenariet blive behov for en udvidelse af butiksarealet i Assens Kommune med i størrelsesordenen 13.000 m² set ift. det eksisterende aktive areal. Tallet dækker over et behov for yderligere areal til dagligvarebutikker på i størrelsesordenen 2.900 m², et behov for yderligere areal til beklædningsbutikker på i størrelsesordenen 1.200 m², og i alt 9.200 m² til øvrige udvalgsvarebutikker og butikker med SPV ekskl. forhandlere af motorkøretøjer.

Omkring 35-40 % af omsætningen inden for øvrige udvalgsvarer i Assens Kommune sker i butikker med SPV som f.eks. byggemarkeder og plantecentre, og det vurderes, at en lidt større andel af behovet for areal til udvalgsvarebutikker, boligudstyrsbutikker og butikker med SPV vil være i form af butikker med SPV, der også sælger øvrige udvalgsvarer.

Brancheglidningen betyder dog, at grænserne mellem store udvalgsvarebutikker og butikker med SPV i højere grad udviskes, og udviklingen går mod mere øvrig udvalgsvareomsætning i butikker med SPV.

Handelsbalance
Ses bort fra nethandlen, så vil udviklingen i handelsbalancen i hovedtræk afhænge af udviklingen i den regionale konkurrencesituation og udviklingen i turismen.

Antallet af kommercielle overnatninger i Assens Kommune er steget med ca. 55.600 eller ca. 25 % fra 2017-2022. De seneste tal for januar-september 2023 peger på et lille fald på 3 % ift. samme periode året før.

En vækst i antallet af turister og andre besøgende kan påvirke handelsbalancerne i positiv retning. Vigtigt for handelslivet er, at turisterne og de endagsbesøgende i større omfang end i dag bruger detailhandlen ifm. besøg i kommunen.

Udviklingen i handelsbalancerne vil ud over turismen også afhænge af i hvilket omfang, der sker udbygninger i butiksstrukturen i de omkringliggende handelsbyer. Omvendt kan udlæg af velegnede arealer til storbutikker i f.eks. et aflastningsområde bidrage til at flytte handel til Assens Kommune.

Kunderne er villige til at køre længere efter udvalgsvarer, hvorfor udvalgsvarebutikker typisk har større oplandseffekt end dagligvarebutikker. Derfor kan særligt udbygninger med udvalgsvarebutikker flytte handel på tværs af kommunegrænser.

Inden for både dagligvarer og udvalgsvarer er det både i minimums- og maksimumsscenariet forudsat, at Assens Kommune fastholder sin markedsandel over for andre kommuner.

I beregningerne af arealbehovet er det ikke forudsat, at en del af en forbrugstilvækst også vil kunne omsættes i de eksisterende butikker. I så fald vil omsætningen pr. m² stige i de eksisterende butikker, og en sådan udvikling vil ikke give anledning til et øget behov for nyt butiksareal. Omvendt er det heller ikke forudsat, at et fald i forbrugsgrundlaget kan medføre et fald i omsætningen pr. m².

I praksis kan der desuden være behov for en vis omfordeling af butiksarealer, hvor nogle utidssvarende butikker lukker, mens der etableres nyt butiksareal andre steder. Omfordelingen kan bl.a. ske som følge af et ønske om at udvide eller flytte en butik for at opnå et tidssvarende butikskoncept og indretning. Der kan derfor også være behov for nyt butiksareal uden en vækst i omsætningen. I både minimums- og maksimumsscenariet er regnet med en konstant arealintensitet.

Kilde: Detailhandelsanalyse, Assens Kommune, 2023; COWI A/S

Glamsbjerg